Interest Rates

当经济患上“三高” - - - 高通胀、高利率、高失业率

本周是劳动节后的第一周,大家刚从夏季的散漫中回过神来,准备全身心的投入工作。然而,在宏观经济方面,消息不怎么让人安心。首当其冲的是周三,央行宣布继续调升隔夜拆借利率75个基点,来到了3.25%。虽然8月的通胀较7月有所回落,但不足以给央行带来乐观的前景展望,因此利率上涨的趋势还没有逆转的迹象,宏观经济正式进入“三高”综合症的阶段 - - - 高通胀、高利率、高失业率。

央行铁了心要用高利率对付通胀,但首先对高利率做出反应的却是就业形势。6月份,加拿大的就业岗位减少了4万左右,7月份继续减少3万多,本来以为8月份有望扭转颓势,但结果还是继续减少了4万个岗位。3个月累计损失11万4千个职位,其中教育行业损失5万左右,这当然有季节性因素,但紧随其后的建筑业裁员2万8,应该就是高利率的直接后果。例如多伦多的建筑商Mattamy Homes8月份宣布关闭所有的售楼中心。

BC省虽然6、7月份勉强没有增加失业,但8月份一泻千里,减少了将近3万2千个全职职位。

高通胀伴随着高失业率,让很多家庭生活陷入困境,但这却给了政客们表演的机会。联邦政府以“缓解通胀压力”为名,宣布了多项“发钱”措施:

  • GST退税翻倍;

  • 为低收入家庭提供房租补贴;

  • 启动全国牙医保险计划

为什么说这些措施具有表演性呢?因为增加财政支出的直接效果是推高通胀,抵消央行涨息的努力,与它们所谓的“缓解通胀压力”是南辕北辙。央行行长只敢告诫各企业不要给员工涨工资,却不敢告诫政府不要随意增加财政开支,真是前所未有的。

还有一种表演,是牺牲一部分人的利益,去讨好另一部分人。例如BC省政府在央行宣布涨息的同一天,宣布明年的房租涨幅不再与通胀挂钩,而是直接限制在2%以内。这一方面反映省政府对明年通胀前景的悲观预期,另一方面也是牺牲房东的利益来讨好租客。要知道,央行明确表示后续还会继续涨息,下一次利率调整窗口应该是在12月份。可以预见明年的房租涨幅不可能弥补利息成本的增加,更不用谈什么地税、管理费、保险、和公益事业费用的增长。投资出租房已经很难产生正的现金流。出租房的投资者两头受夹板气,既无法控制各项成本的上涨,也无法控制房租的涨幅。因此,在房价进入下行通道、又无法产生正的现金流的市场环境中,出租房很可能变得不再有吸引力而被投资者抛弃。这对于那些出租房作为市场定位的建设项目来说,不是一个好消息。不过,建筑商Mosaic好像对此并不担心,并于周三宣布成立MOSAIC LIVING,专注出租房市场。

“利率”繁多,各有不同

大家平时可能会听到各种各样的利率名词,有时候难免会搞混淆,不知道它们的区别是什么。这里简单介绍其中4个名词:

  • 隔夜拆借利率(Overnight rate):商业银行之间短期(一天)借贷的利率,由中央银行确定,是央行调控经济的主要工具。我们平常说央行涨(降)息了,说的就是上调或下调这个”隔夜拆借利率“

  • 优选利率(Prime rate):是商业银行为优质客户提供的优惠利率,简称"P"。通常房贷的浮动利率就是在这个利率的基础上给予一定的折扣。而它自身的确定,通常是在隔夜拆借利率的基础上加几个百分点的利差。目前的利差是2.2,所以P=5.45%

  • 审批利率(Qualifying rate):是贷款审批时计算各种负债比的利率,由财政部下属的金融监管局确定。目前是5.25%与合同利率加2%之间的较高者。在央行涨息后,审批利率实际上超过了7%。很多业内人士呼吁金融监管局能下调审批利率,但被拒绝了。

  • 触发利率(Trigger rate): 加拿大的浮动利率房贷一般也是固定还款额的,但是,当利率上涨到一定程度,导致当初设定的固定还款额比应交利息还少时,银行就会要求借款人增加还款额甚至是偿还一部分贷款。起到这个作用的利率就是触发利率。房贷是浮动利率的朋友应该关注一下。