行业术语

房地产贷款行业术语

Mortgage Terminologies

Amortization Period: 摊还期

“摊还期”是指按照每月(期间)还款的进度,偿还所有房贷本息所需的时间。但在实践中,“摊还期”往往是事先确定好,然后被用来计算每个月(期间)的还款额。摊还期越长,每月还款越低。“摊还期”的决定因素主要有:

  1. 行业惯例/监管要求:商业房地产贷款的摊还期一般是25年,个别CMHC保险的,可以长达40年。住房贷款目前一般是25年,经常可以延长到30年 (利率高些),部分CMHC保险的,可以长达35-40年。

  2. 房地产的剩余经济寿命:这个因素与房地产的使用和保养状况有关,由房地产估价师给出具体意见。摊还期不能比剩余经济寿命更长。

  3. 房地产产权:租赁持有(leasehold)的房地产,摊还期会明显比自由持有(freehold)的房地产要短

(Real Estate) Appraisal: (房地产)估价

“估价”是指由专业持牌的房地产估价师经过现场勘察、市场研究来估算房地产的市场价值。估价是房地产贷款申请过程中一个必须且重要的环节:贷款机构一般都会要求估价,并在评估价(市场价)和合同价之间,取较低的那个价。当然,估价师也可以评估市场租金水平,并对房地产的维修保养状况、最高最好用途等方面提供专业意见。

Appraiser: 估价师

加拿大的专业估价师一般有两种牌照:CRA 和 AACI。CRA 只能做住房估价;AACI能做所有类型的房地产估价,但他们一般不会去做相对简单的住房估价,而是专注于土地、建设项目、和商业房地产的估价,甚至是其中的一个细分门类,比如酒店的估价就非常独特另外需要指出的一点是,大部分的贷款机构都会有自己的合格估价师/估价机构名单,它们只接受自己名单上的估价师提供的估价报告。所以,您要是希望自己找估价师的话,应该先确定是不是能够被您的贷款机构接受。

Blended Payment: 混合还款

参见“Amortization Period”和”Mortgage Payment“,是指由部分本金和部分利息组成的按揭还款它是贷款机构根据贷款金额、贷款利率、以及摊还期等三个数据计算出来的。网上有很多房贷还款计算器可供参考。

Blended Rate: 混合利率

借款人在加大贷款的时候,把原有贷款利率与新增贷款利率加权平均后得到的利率。这样做的好处在于:

  1. 免除罚金;

  2. 降低每期的还款额

Bridge Loan: 过桥贷款

“过桥贷款”是指在偿还旧的贷款、发放新的贷款之间所需要的过渡性贷款。

Cap Rate (Capitalization Rate): 资本化率/还原利率

也可以理解为投资房地产的收益率,是商业房地产所能带来的净收入与其市场价值之比率,是商业房地产估价的又一个重要概念,也是商业房地产投资者需要掌握的重要概念之一。比较同一个市场上、同一种类型的商业房地产的资本化率,就能够大概知道卖家的价是否合理。

Closed Mortgage: 封闭型房地产贷款

“封闭型房地产贷款”是指在贷款到期之前,不能一次性全部偿还贷款余额的房地产贷款类别。它是相对于”开放型房地产贷款(Open Mortgage)“而言的,大部分的房地产贷款都是封闭型的。

Closing Costs: 成交费用

是指完成房地产交易(以及贷款)所需要的各项开支,例如产权转让税、律师费、估价费等等。

Closing Date/Completion Date: (交易)完成日期

这是房地产交易最重要的日子,在这一天,房地产贷款需要放款并支付给卖方(的律师),同时房地产产权要完成过户(有些省份是第二天),意味着整个房地产交易的结束。

Collateral Charge/Collateral Mortgage: 连带抵押登记

参见”Conventional Mortgage“。是在房地产产权上注册房贷的一种方式,它允许一次注册涵盖多笔房贷,它也允许注册的贷款金额大大高于实际的贷款金额。表面上看,它可以给以后增加贷款留有余地,只需要简易审批即可。实际上,它也可能使贷款机构增加未来可能的索赔金额,并给到期转贷带来更麻烦的手续和更高的费用。所以,注册有Collateral Mortgage的房地产,一般是没法去做“二贷”的。

Commercial Mortgage: 商业房地产(按揭)贷款

是以商业房地产作为抵押物的房地产贷款,是相对于住房贷款(Residential Mortgage)而言的

Construction Mortgage / Construction Loan: 建筑贷款

参见“Draw Mortgage”。是为建设项目,包括住房和商业房地产,发放的贷款融资。因为抵押物是建设项目,建设项目的市场价值是不完整的,所以建筑贷款的发放是以已经投入的(土地和)建筑成本为基础,分阶段发放的。

Conventional Mortgage: 常规按揭贷款

参见“High Ratio Mortgage”和“Collateral Mortgage”。一笔房贷是不是“常规房贷”,是相对而言的:

  1. 从首付比例的角度来看,它是相对于"High Ratio Mortgage "而言的,即首付比例高于20%(贷款比例低于80%)的住房按揭贷款;

  2. 从房贷注册方式来看,它是相对于"Collateral Mortgage“而言的,即每笔房贷单独注册,且注册金额等于实际贷款金额的房贷。显而易见,"Collateral Mortgage“就是多笔房贷一次注册,也可能是房贷与其它形式的贷款(例如信用额度)注册为一笔贷款;或者是一笔房贷的注册金额高于实际的贷款金额。这种情况一般出现在住房贷款方面。

Delinquency: 拖欠

是指借款人未能按时供款,严重的时候会导致贷款机构申请拍卖所抵押的房地产。

Default: 违约

是指借款人未能履行房贷合同有关条款,包括上面讲到的“拖欠未能按时供款)

Deposit: 保证金

这个单词通常是被理解为“存款”,但在房地产交易和贷款审批过程中,它是指“保证金”,例如deposit on purchase, good faith deposit 等等

Disbursement: 代付费

通常是指受托人(例如经纪、律师等)在帮助委托人办理业务时,代替委托人向第三方支付的费用,例如律师在办理产权登记时,向政府支付的的产权登记费等,委托人之后要将这些费用返还(Reimbursement)给受托人

Down Payment: 首付款

不知道为什么被翻译成“首付款”,其实“自付款”是更合适的称谓。贷款机构在审批贷款时,绝大多数时候都会要求借款人自己要有能力提供一部分资金,这部分资金就是Down Payment。所以,贷款机构要求down payment不能是借来的款项(偶尔会允许来自于赠与,即gift),而且出于对“反洗钱(AML: Anti-Money Laundry)法”的合规要求,贷款机构一般会审查“自付款”的资金来源。

Draw Mortgage: 分期提取的按揭贷款

参见“Construction Mortgage”。有些按揭贷款并不是一次性提取(放款)的,而是分批分期提取。例如前面提到的建筑贷款,还有部分的装修贷款。借款人需要分阶段请款,贷款机构则要审核进度及开销,符合要求后才指令律师放款。

EGI (Effective Gross Income): 有效毛收入

参见“GPI”。 是在潜在毛收入的基础上,扣除必要的空置、坏账、优惠等因素之后的收入水平。当然,有时候也需要加上其它收入,例如停车位的收入等。商业房地产(Income Producing Properties)投资者应该了解这些概念。

Equity: 权益

在投资和融资领域,“Equity”是相对于“Debt/Liability”而言的。“Debt”是债务或负债,而“Equity“就是权益了,即来自于且归属于owner/shareholder的资产/资本。对房地产而言,它的价值同样可以由”Debt“和”Equity“两部分构成:来自于银行借贷的,就是”Debt“,而”Debt“之外的,则是”Equity“,是指房地产的市场价值与贷款余额之间的差额,因此,它又被直接理解为”净值“,相当于”Net Worth“。

First Mortgage: 一贷

在房地产产权证书上,最早注册的一笔贷款,顺位排在第一

Fixed Rate Mortgage: 固定利率按揭贷款

顾名思义,它是指按揭贷款的利率是固定不变的。但“固定不变”仅仅是指贷款合同生效(放款)之后、存续期间保持不变。而在市场上,固定利率是基于债券利率的,而债券的市场利率总是在变动的。与此相对的另一个名词是"Variable Rate Mortgage",即”浮动利率按揭贷款“。这里的”浮动利率“是指按揭贷款的利率在贷款存续期间是可能变动的,变动的依据是商业银行的"Prime Rate"。

Foreclosure: 取消赎回权

在借款人获得贷款之后,房地产的产权实际上是抵押出去了。在借款人偿还所有贷款金额后,贷款机构出具解除抵押函(Letter of Discharge)后,借款人不再是借款人,而且收回了抵押权。如果借款人在贷款存续期间未能履约,贷款机构可以向法院申请Foreclosure,就是行使它的抵押权,即取消借款人赎回房地产产权的权利,为贷款机构拍卖作为抵押物的房地产扫除了法律上的障碍。

GDS(Gross Debt Service Ratio): 毛偿债率

住房按揭贷款审批所参考的一个主要指标,是作为抵押物的房地产相关开支(包括房贷供款、抵税、管理费等等)在申请人的收入中所占的比例。政府监管部门通常会对这个指标设一个上限,例如35%,作为调控房市的一个经济手段。与此一同使用的,还有另外一个指标,即TDS(Total Debt Service Ratio),总偿债率,是在GDS 的基础上,把借款人的其它负债,甚至包括或有负债,都考虑进来。TDS的上限,一般是40%。

GPI (Gross Potential Income): 潜在毛收入

参见“EGI”。商业房地产所能带来的最大可能的收入水平。

High Ratio Mortgage: 高比率按揭贷款

参见”Conventional Mortgage“, “Down Payment”, 和“LTV”。按照加拿大联邦政府的监管要求,高比率按揭贷款是“自付款”少于20%的按揭贷款,它需要强制购买违约保险(Default Insurance)的。

Home Buyers' Plan: 购房者计划

加拿大联邦政府推出的一个资助购房者的计划,主要是通过税收减免帮助潜在的购房者积攒首付款。具体来讲,就是允许合格的个人从注册退休账户最多提取$35,000用做买房的首付款。只要购房者能在随后的15年里把提取的款项重新存入注册退休账户,而且每年的存入额度不低于$2,333,购房者就不需要为这笔款项纳税。合格的个人是指:

  1. 初次购房者;

  2. 配偶,或分居不超过4年的前配偶

Home Equity: 房屋净值

参见"Equity"

ICI Properties: 广义商业房地产

ICI 是指“Income Producing, Commercial, and Industrial”毫无疑问,中间的“Comemrcial”就是狭义的商业房地产,主要是临街店面、零售单位、购物中心之类的房地产;“Income Producing Properties”是收益性房地产,例如出租公寓楼,它们从规划上讲是住宅类的房地产,但在贷款申请时,并不被当作住房贷款,而是类似于商业房地产;“Industrial Properties”是产业房地产,或者是广义的工业房地产,是在狭义的工业仓储的基础上,加上其它实体行业业主自用的房地产类型

Instalment: 分期付款

偿还贷款的一种方式。很多贷款本质上都是“Instalment”,而绝大多数的“Instalment”都是“Blended Payment”,例如车贷、房贷等等,这种贷款的余额会越来越低,已偿还的款项不能再次取出,需要提高或恢复原来的贷款额度的话,则必须重新申请(Refinance),这是与“Revolving”的本质区别。

Inter Alia (Blanket) Mortgage: 一揽子房贷

参见“Collateral Mortgage”是指一笔房贷注册在多个房地产产权上。这通常是因为贷款机构认为抵押物的市场价值或净值过低或有某种缺陷,没有足够的空间来支持借款人要求的贷款额度,而需要把借款人名下的其它房地产考虑进来,作为共同抵押物。

Interest Adjustment: 利息调整

按揭贷款的利息是按一定的时间间隔来支付的,例如”每周(Weekly)“、”每月(Monthly)“、”双周(Bi-weekly)“、”半月(Semi-monthly)“等。但从放款日到第一个付款日,往往不是一个完整的时间间隔,因此需要对应付利息做出调整。例如放款日是12月28日,而第一个付款日是来年的2月1日,那么,1月1日之前的利息,需要加到正常的每月还款上,这就是利息调整。

IRD(Interest Rate Differential): 利率差

参见“Posted Rate”。这是在提前偿还按揭贷款时,计算罚金的一个名词。一般来说,浮动利率按揭贷款的罚金是3个月的利息而固定利率按揭贷款的罚金,则是下面两者之间相对较高的那个:

  1. 3个月的利息;

  2. IRD。顾名思义,它是两个利率之间的差额。而这两个利率是:

1) 取得贷款时的公告利率,而不是你贷款合同上的实际利率;

2)偿还贷款时的公告利率

Land Transfer Tax: 产权转让税

又叫”房屋交易税“。这是省级政府征收的地方税,有的省征收(例如BC),有的省不征收(例如AB)。有的市政府还有额外的附加征收,具体的计算也各又不同,但最终都是在律师事务所代扣。

Lien: 留置权

是注册在房地产产权证书上的债权。一般情况下,注册有留置权的房地产,在未经债权人同意时,不得买卖、也不得按揭。当然,如果一定要买卖或按揭的话,也可以做相应的安排,前提是相关各方一致同意或保障其利益不受损害。

Line of Credit: 信用额度

参见“Revolving”。是一种可以循环利用的贷款产品,与信用卡类似,区别在于利率较低、额度较高。它可以是没有抵押的,也可以是有抵押的,例如以住房净值为抵押的,叫“HELOC”。HELOC更接近于房贷,只不过更为灵活,随用随还,最低还款额是当月的利息。

LTV: 贷款比例/贷款比率

LTV的完整名称是“Loan to Value Ratio”这是房地产贷款审批要考虑的一个重要指标,具体来说就是贷款额度(Loan)在房地产价值(Value)中所占的比重。需要指出的是,贷款机构使用的房地产价值,不一定是购买合同上的价格,也不一定是估价师的评估价格,而是两者之间相对较低的那个。

一般来说,LTV越高,则认为其风险也越高。对住房贷款来说,如果LTV高于80%,是需要强制购买违约险(Mortgage Default Insurance)的,但商业贷款则没有强制性,而是由贷款机构决定。

Lump Sum Payment: 一次性支付

这个名词通常与”提前还款(Prepayment)“有关。对于封闭型的按揭贷款,特别是住房按揭贷款,有的贷款机构会给予借款人一定额度的Prepayment,这样可以加速贷款的偿还。有的提前还款是在每月还款额度的基础上增加某个百分比,例如20%。而有的是允许借款人每年度有一个”一次性支付(Lump Sum Payment)“的额度,例如房贷余额的20%。

Maturity Date: 到期日

参见“Renewal”和“Transfer”。个按揭贷款合同都有一个期限,合同结束的日子就是贷款的到期日。房贷到期日那天,借款人要么把余额一次付清,要么是更新贷款合同,要么是把贷款转到另外一家贷款机构。

Market Value: 市场价值

参见“Appraisal”。房地产的市场价值是指在理想的完全竞争的市场环境中,互不关联的买卖双方在自主自愿的情况下达成的交易价格。严格来讲,购房合同上的购买价格(Purchase Price)并不是市场价值的体现,因为现实的房地产市场离完全竞争的市场环境相差甚远。而专业估价师的”评估价格“被认为是最接近”市场价值“,因为它是估价师在模拟完全竞争的市场环境下估算出来的。

Mortgage: 按揭贷款/抵押贷款/房屋贷款/房地产贷款

是指以房地产作为抵押物而发放的贷款

Mortgagee: 抵押权受让方

通常是贷款机构,它们发放抵押贷款的同时,受让房地产的抵押权

Mortgagor: 抵押权出让方

通常是借款人/房地产所有者,他们出让房地产的抵押权,以获得抵押贷款。房地产所有者、借款人、抵押权出让方,三位一体,指向同一个市场主体,只是使用的语境和场合不同。

Mortgage Insurance: 贷款保险

是以房地产贷款为标的的保险产品,会有许多细分类目,理赔的触发条件不同,但都是以保险公司代替借款人支付一定时期的按揭还款,或者部分或全部按揭余额为标的

Mortgage Discharge: 解除按揭(抵押)

参见“Foreclosure”。通常在借款人偿还全部贷款余额后,贷款机构会出具解除抵押书,借款人以此取消产权证书上登记的抵押贷款。房地产产权重新完全归属房地产所有者(原先的借款人)。

Mortgage Payment: 按揭还款/房贷供款

参见“Amortization Period”, "Blended Payment"。这里主要是指常规的每期(周、月)的按揭还款。有的房地产贷款是每期只支付利息,到期日一次性归还本金,这种情况下的按揭还款就是每期的应付利息。但大多数情况下,贷款机构根据贷款额度、贷款利率、以及摊还期计算出来的每期还款,是混合了利息和本金,被称为”混合还款(Blended Payment)“。

Mortgage Prepayment Privilege: 提前还款特惠权

参见”Closed Mortgage“封闭型的按揭是不能提前还款的,否则会产生罚金。但大多数的贷款机构都会允许借款人每年在正常还款的基础上,可以多支付一定的额度而不会被罚款。这种优惠就是”提前还款特惠权“。

Mortgage Principal: 按揭本金

是指最初的贷款额度,以及后续的贷款余额

Mortgage Rate: 按揭利率/房贷利率/贷款利率

参见”Fixed Rate Mortgage“和”Variable Rate Mortgage“。利率是资金的市场价格,按揭利率就是借款人使用按揭贷款需要支付的代价。住房贷款利率比较标准化,跟贷款计划关系有关,而跟申请人关系不大。但商业贷款更看重申请人的具体情况以及贷款比例等指标在加拿大的金融体系内,按揭利率主要有两种:

  1. 固定利率(Fixed Rate);

  2. 浮动利率(Variable Rate)

两者各有优劣,需要根据借款人自身的条件和计划来选择。

Mortgage Statement: 按揭对账单/房贷对账单

每年年初,贷款机构都会免费给借款人提供一份按揭还款文件,可以称之为”按揭对账单”, 对账单上有所有关于该笔按揭的完整信息,例如:

  1. 借款人姓名;

  2. 作为抵押物的房地产地址;

  3. 年初贷款余额、年末贷款余额;

  4. 年内所付本金、利息金额;

  5. 按揭利率、到期日

Mortgage Term: 按揭存续期

也可以理解为”按揭合同期“。在加拿大,按揭贷款合同主要是1-5年,当然也有半年期、7年期和10年期。合同期的存在,一方面是与利率水平有关;另一方面,贷款机构和借款人都有必要在一段时间后再重新做出选择。

NOI (Net Operating Income): 净运营收入

参见“EGI”、“GPI”,和“Cap Rate”。 是在有效毛收入的基础上,扣除各种运营费用、折旧、以及资本支出之后的收入水平。它是理解商业房地产估价最重要的概念,房地产投资者应该重点掌握。

Open Mortgage: 开放型按揭贷款

参见“Closed Mortgage”。 这种类型的按揭贷款是可以在合同到期之前的任何时候一次性全部偿还的。因为有这样的优势,它的利率一般要高于封闭型的按揭贷款

Overnight Rate: 隔夜拆借利率

它是金融机构之间隔夜拆借的利率,由中央银行确定,是一种政策利率,是中央银行调节经济运行和控制通货膨胀的政策工具

Prepayment Penalty/Prepayment Charge: 提前还款的罚金

参见“Mortgage Prepayment, "Closed Mortgage", 和"IRD"提前偿还封闭型按揭贷款所需要承担的罚金

Port Mortgage: 移续按揭

把某个房地产上的按揭贷款原封不动地挪到另一个房地产上。这种情况通常发生在换房的时候,可以免除提前偿还贷款的罚金。

Posted Rate: 公告利率

参见“IRD”。 贷款机构对公布于众的按揭利率,而借款人实际上拿到的利率是在公告利率基础上打折之后的利率。但在计算提前还款的罚金时,依据的却是公告利率。

Prime Rate: 优选利率

参见“Overnight Rate”。本意是指信用良好的客户在贷款机构那里能够享受的优惠利率,但实际上被贷款机构(商业银行)用做确定浮动利率的基准利率,因此,浮动利率的表现形式都是主导利率加减若干个基点。它自身也是浮动的,浮动的依据是中央银行的隔夜拆借利率。

Qualifying Rate: 审批利率

贷款机构审批按揭贷款,计算偿债比率时使用的利率。在加拿大,它是一个政策利率,可以调节按揭贷款的需求,由联邦政府委托CMHC确定,受联邦监管的金融机构在审批按揭贷款时必须遵从。

Rank: 顺位

参见“First Mortgage”和“Second Mortgage”。当一宗房地产上注册有多个按揭时,不同按揭之间就存在“顺位”问题。“顺位”一般是按照注册时间来确定的:注册时间越早,顺位越靠前。顺位靠前的按揭,出现理赔的情况下,也会优先得到偿还。“顺位”对于那些从事房贷投资(Mortgage Investment)的投资者来说是最重要的概念,没有之一。

Remortgage/Refinancing: 再按揭/重新按揭

是借款人申请新的按揭以替代现有按揭的行为,其动机可能是要降低现有利率或加大贷款额度。

Renewal: 续借/续按

是在按揭到期之时,不增加贷款额度,仅重新商谈利率和合同期限的行为。

Reverse Mortgage: 反向按揭

正常的按揭是贷款机构先给借款人一笔款项,借款人分期偿还。而反向按揭是贷款机构分期为借款人提供款项,到卖房的时候一次偿还本息,或者在借款人去世之后,房地产为贷款机构所有。这一般适用于老年借款人,他们有房产却缺乏收入来源。

Revolving: 循环利用(的贷款产品)

是某些贷款产品所具有的特性,是相对于“Instalment”而言的。具有这种特性的贷款产品,例如信用卡(Credit Cards)和信用额度(Line of Credit)其最高额度不会因为你的还款而改变,而借款人每月的还款由自己决定,只要不低于当月利息即可。同样,每月的使用额度,也由借款人自己决定,只要不超过最高额度就可以。

有一点需要指出的是,具有“Revolving”特性的贷款产品,有时候对借款人申请房贷会带来不利的影响。因为贷款机构审批房贷时,这些贷款产品通常被当作“或有负债”,不管你的实际余额是多少,它们都会以最高额度来计算借款人的偿债义务,因此会降低借款人的房贷审批额度。

Second Mortgage: 二贷

参见“First Mortgage”和“Rank”。注册在一个房地产产权证书上,排行第二顺位的按揭贷款。一般来说,它的风险高于一贷,因此利率也比一贷高。

Survey: 测绘图

反映一宗不动产的边界、地块面积、建筑物位置等信息的图纸

Tax Deductible: 抵税

只要按揭贷款不是被拿去买了自住房、或者是用于个人消费,一般是可以抵税的。具体讲解请点击这里

Title Certificate: 产权证书

体现房地产所有权的证书,同时注册有各项权利人及其权利主张它充分体现了房地产产权是一个权利束,或者说,是由一组权利构成的。而且,每个单项权利,都是可以与所有权分离的,从而为许多的经济活动提供了法律依据。例如使用权和所有权的分离,奠定了租赁市场的根本制度;而抵押权与所有权的分离,则是房贷市场赖以生存的制度前提。

Title Insurance: 产权保险

是一种保险产品,使投保人和贷款机构免于各种产权纠纷和产权欺诈。换句话说,如果发生产权纠纷或产权欺诈,保险公司会负责理赔。举例来说,如果你的出租房被租客拿去贷款,你要是买了产权保险,保险公司会赔偿你因此造成的损失。

Title Search: 产权调查

是确认产权记录的行为,以确保产权完好,不会影响房地产交易的顺利进行

TDS(Total Debt Service): 总偿债比

参见“GDS”

Transfer/Switch: 转贷

按揭贷款到期时,借款人在不改变贷款余额的情况下,将其转移至另外的贷款机构。但有些按揭贷款时不能直接转的,例如Collateral Mortgage。

Variable Rate Mortgage: 浮动利率按揭贷款

参见“Fixed Rate Mortgage”